Na enkele jaren van grote prijsstijgingen fluctueren de meeste Europese vastgoedmarkten tussen correctie en herstel.

Mediaanprijzen in België bleven wel stijgen met 2 à 4% (vooral dankzij stijgingen in het Waalse en Brusselse gewest).

In Nederland zijn het voorbije jaar de gemiddelde vastgoedprijzen in steden met 11,5% (!) doorgestegen na een correctie in 2023.

De vastgoedprijzen in Duitslands stabiliseren en tonen een licht herstel na een stevige daling in 2022 en 2023. 

De dalende hypotheekrente doet de vastgoedmarkten herstellen.

Om persoonlijke redenen volg ik met meer dan gewone aandacht de evoluties op de Franse vastgoedmarkt. Het is dan ook de tweede grootste vastgoedmarkt binnen de Europese Unie, interessant om tendensen te zien. 

Maar vooral, er blijven opmerkelijke koopopportuniteiten waar men in Noord-Europa enkel van kan dromen. 

De grote divergentie tussen stad en platteland

In Frankrijk is er een duidelijke divergentie tussen de grootstedelijke en kleinstedelijke of landelijke vastgoedmarkten. De grootstedelijke vastgoedmarkten knalden tientallen procenten hoger door de gratis-geld-politiek na 2008. Dat die stijging niet houdbaar zou zijn was me rond 2017 al duidelijk. Sinds 2020 is het back to reality voor Frans stedelijk vastgoed.

In een moeilijk jaar stegen in 2024 de gemiddelde prijzen in landelijke zones met 2,7% ("zone rural"), terwijl de prijzen in Parijs met 1% daalden en in de top-50 steden met -0,6%. 

Geen groot verschil, zal je zeggen. Maar het is een tendens die zich nu al 5 jaar doorzet. 

De laatste 5 jaar corrigeerden de Parijse vastgoedprijzen met -10% (en dat is hoofdzakelijk appartementen). Landelijk vastgoed ging in diezelfde periode 24,3% hoger !

De onderstaande tabel toont de evolutie van Frans vastgoed de laatste 10 jaar, 5 jaar en sinds 1 januari 2024 :

Bron tabel: Les Echos.

Kan die stijging van landelijk vastgoed zich nog doorzetten? Ik denk het wel. Er is nog steeds een grote achterstand goed te maken in vergelijking met stedelijk vastgoed sinds 2008. 

Denk maar niet dat je per se op een geïsoleerde berg moet gaan wonen om tot die "zone rural" te behoren. Er zijn heel wat mooie kleine steden en agglomeraties die buiten die Top-50 van grootste steden vallen. 

Historische krapte in Franse woonmarkt op komst.

Landelijke agglomeraties, kleine steden en dorpen zien zich steeds meer beperkt door regelgeving om nieuwe wijken en bebouwbaar gebied aan te leggen. De regelgeving die nationaal opgelegd wordt vanuit Parijs. 

Het aanbod van nieuwe bouwgrond wordt sterk beperkt (onder andere om milieu- en klimaatredenen), terwijl de vraag hoog blijft. 

In het Franse dorp waar we wonen mag er geen nieuwe wijk worden bijgebouwd vòòr 2035. Terwijl in het naburige dorp van 6.000 inwoners er door nieuwe fabrieken op 2 à 3 jaar tijd 1.000 arbeidsplaatsen bijkomen en ook daar worden de nieuwbouwwoningen heel traag opgeleverd. 

Dan wéét je dat de lokale krapte op de woningmarkt in combinatie met de toekomstige inflatie de prijzen voor vele jaren zal blijven ondersteunen.

Deze anekdote schets goed het nationale probleem in Frankrijk, misschien zelfs een Europees probleem.

De Franse bouwsector maakte onlangs bekend dat het aantal nieuwbouwwoningen in 2024 op nationaal vlak niet boven 250.000 uitkwam. Dit is het laagste niveau sinds 1953-1954 ! 

Het laagste niveau in 70 jaar...

En het aantal verkochte bouwgronden is het voorbije jaar met 37% gedaald, van 68.000 naar 43.000 verkochte bouwgronden. Dat is voor geheel Frankrijk! 

Het schrappen van de nulrentelening voor de eigen woning creëerde dit effect. Tja, nulrentelening. De waanzin heeft lang genoeg geduurd (maar kan altijd terugkomen). 

De gemiddelde verkoopprijs voor Franse bouwgrond daalde met 2% in 2024, tot 84.100 euro voor een gemiddelde oppervlakte van 910 vierkante meter.

Zonder een stijging van verkochte bouwgronden wordt een herstel in de nieuwbouwwoningen quasi onmogelijk. En zonder een herstel in het aantal nieuwbouwwoningen is Frankrijk op weg naar een historische woonkrapte.

Gezien de prijs van bouwgrond gemiddeld amper 2% daalde in een jaar met een volumedaling van 37%, kan men ervan uitgaan dat de prijs omhoog zal knallen bij de minste terugkeer van nieuwe kopers (eventueel door dalende rente).

Frankrijk: een demografische uitzondering in Europa

Frankrijk heeft één van de sterkste demografieën van Europa. Groot-Brittannië probeert Frankrijk qua inwonersaantal naar de kroon te steken (afhankelijk of je overzeese gebieden meerekent), maar dat is vooral omdat de immigratiefactor in het VK nog véél groter is dan in Frankrijk. Groot-Brittannië kende de laatste jaren gemiddeld 600.000 nieuwkomers per jaar, terwijl Frankrijk 160.000 immigranten aantrok per jaar. 

Heel wat nieuwkomers buiten de EU bevolken de Franse steden terwijl steeds meer autochtonen net vertrekken uit de grote steden en die inruilen voor landelijke gebieden. 

Frankrijk heeft bovendien de hoogste fertiliteitsgraad van Europa. De natuurlijke bevolkingsgroei (zonder rekening te houden met immigratie) is er positief, terwijl de natuurlijke bevolkingsgroei in 21 van de 27 EU-landen negatief is.

Er zijn nu twee belangrijke cohorten in de Franse demografie. Namelijk, de leeftijdsgroep geboren tussen 1963 en 1973 én de groep geboren tussen 2003 en 2013. De eerste groep gaat de komende jaren met pensioen en zal nog meer de trek zuidwaarts maken om daar van de rust te genieten onder de zon. De tweede groep zal de komende jaren beginnen werken en denken aan een huis en tuin. 

In tegenstelling tot in veel andere Europese landen is in Frankrijk de cohort van 2003-2013 nagenoeg even groot als de groep van 1963-73. Het toekomstige natuurlijke uitdunningsproces van deze laatste groep zal, in tegenstelling tot in vele andere Europese landen, veel beter worden opgevangen in Frankrijk.

De Noord-Zuid Divergentie in Frankrijk

Naast de divergentie stad-platteland is er een tweede grote divergentie belangrijk voor Frans vastgoed: de Noord-Zuid divergentie. 

Weinig Europese landen kennen zo'n groot klimaatverschil in eigen land. Le Nord versus La Méditerranée. 

Of je nu in Glasgow zit of in Londen. Weather is still shit. Het verschil tussen Hamburg en München, Oostende en Aarlen, Groningen en Rotterdam. Hoogstens een paar graden en hetzelfde grijze wolkendek.

Maar het verschil tussen Roubaix en St. Tropez ?! Wel, dat IS een verschil !

De grote binnenlandse trek zuidwaarts is in Frankrijk zich al decennialang gestaag aan het opbouwen en zal niet ophouden.

Tijdens de zomer van 2022 stonden de mainstream kranten nog vol met titels zoals: "Waarom Zuid-Europa binnenkort onleefbaar wordt ! " 

Wedden op het onleefbaar worden van Zuid-Europa is zoals wedden op het waardeloos worden van goud. 

Veel geluk daarmee!

De meeste mensen van gezond verstand zijn tot het besef gekomen dat het met de doemscenario's van vooringenomen klimaatexperts niet zo'n vaart loopt. De grijze, grauwe dagen in het Noorden blijven aanhouden. 

En met het ouder worden van de Europese bevolking zal een steeds grotere groep de drang voelen naar een azuurblauwe lucht en natuurlijke shotjes Vitamine D.

De grote Franse interne trek zuidwaarts is al decennialang bezig. 

Parijs heeft bijna 20% minder inwoners dan in 1968 ! Het inwonersaantal van Lyon bleef net stabiel. Opmerkelijke dalingen zijn opgemeten in steden zoals Le Havre (-18%), St. Etienne (-20%), Nancy (-20%), Roubaix (-15%). Veel steden in midden-Frankrijk zoals Limoges of Clermont-Ferrand, groeiden amper of zagen het inwonersaantal dalen.

Meer zuidwaarts zie je een totaal ander verhaal. Toulouse steeg sinds 1968 met 40% qua inwonersaantal ! Toulouse kan elk moment Lyon voorbij steken als derde grootste stad van Frankrijk. Technologie en meer zon. 

Montpellier verdubbelde zelfs in inwonersaantal sinds 1968 (7de grootste stad intussen). Studenten, zon en strand. Een gouden combo.

Aix-en Provence (+64%), Antibes (+55%), Fréjus (+143%), Narbonne (+52%), Montauban (+30%), ...

Het verschil met de dalingen in Noord-franse steden kan niet groter zijn.

De trend van de laatste 50 jaar is duidelijk en zal blijven aanhouden.

Wenst u meer tips over investeren in Frans vastgoed ? Lees dan alvast verder via het volgende artikel / publicatie.